Hintergrund des Projekts ist die öffentliche Diskussion um fehlenden Wohnraum in deutschen Städten und die gegenwärtige Wohnbauoffensive. Der enorme Wohnflächenbedarf in Deutschland konterkariert zum beträchtlichen Teil die Ziele zur Energieeinsparung im Gebäudebereich.

 

Zugleich bewirkt der Neubaudruck eine weiter hohe Flächeninanspruchnahme und einen immensen Ressourcenverbrauch. Rein theoretisch aber ließe sich ein Großteil des Bedarfs durch die bestehenden Wohngebäude decken, wenn sich mehr Menschen an biographischen Wendepunkten für eine Verkleinerung ihrer Wohnfläche entscheiden würden. Stattdessen lassen sich jedoch folgende Entwicklungen beobachten: Erstens gibt es einen Trend zu kleineren Haushalten. Zweitens wächst der Wohnflächenkonsum älterer Ein- und Zwei-Personen-Haushalte, deren Kinder ausgezogen sind (Schoer 2007). In Kombination mit weiteren baulichen Entwicklungen, die dazu führen, dass neu gebaute Wohneinheiten in der Regel größer sind als die in älteren Gebäuden, führen diese Wohnflächennutzungstrends zu einem zunehmenden Wohnflächenbedarf:

Zuwachs an Wohnfläche, die zusätzlich beheizt wird, kompensiert einen Großteil der Effizienzgewinne durch Gebäudedämmung.
Zuwachs an Wohnfläche, die zusätzlich beheizt wird, kompensiert einen Großteil der Effizienzgewinne durch Gebäudedämmung.

Gleichwohl gibt es viele interessante Wohnkonzepte und -projekte, die mit weniger Wohnfläche pro Person auskommen. Vor diesem Hintergrund geht das Projekt OptiWohn der Frage nach, ob und wie eine optimierte Nutzung der Wohnfläche proaktiv von Seiten betroffener Kommunen gefördert und unterstützt werden kann. Konkret befassen sich die Städte Göttingen, Tübingen und Köln mit dieser Frage.

Ausgangssituation in Tübingen

Als gefragter Universitätsstandort mit Lage in der Wachstumsregion Stuttgart ist Tübingen mit seinen mittlerweile knapp 90.000 Einwohnern schon seit mehr als hundert Jahren von Wohnraummangel betroffen. Dies entspricht sowohl der Wahrnehmung der Bevölkerung als auch der aktuellen Datenlage:

  • Die Landesregierung hat eine Wohnraummangellage in Tübingen bejaht, indem sie Tübingen sowohl in die Verordnungen zur Senkung der Kappungsgrenze als auch zur Mietpreisbremse aufgenommen hat. Die Anzahl der Wohnungssuchenden mit Wohnberechtigungsschein ist zwischen 2012 und 2015 um 17 % auf 451 angestiegen.
  • Der Anstieg des Mietpreisniveaus laut Mietspiegel betrug zwischen 2010 und 2015 bereinigt 8,8 %. Die Baulandpreise in der Kernstadt stiegen laut Gutachterausschuss zwischen 2011 und 2015 um 25 %.
  • Laut F+B Mietspiegelindex 2016 ist Tübingen im Bereich der Bestandsmieten inzwischen die viertteuerste Stadt Deutschlands.

Der Wohnraummangel betrifft damit mittlerweile nicht nur Menschen mit geringem Einkommen, darunter viele Studierende, Ältere oder Menschen mit Behinderung. Auch kinderreiche Familien und immer mehr Haushalte mit mittlerem Einkommen haben Schwierigkeiten, sich angemessenen mit Wohnraum zu versorgen.


Über den Neubau allein werden sich diese Bedarfe jedoch nicht decken lassen. Obwohl der Wohnungsbestand zwischen 2011 und 2015 um 1.500 auf 41.000 Wohnungen gestiegen ist, haben sich die Probleme auf dem Tübinger Wohnungsmarkt in den vergangenen Jahren weiter zugespitzt. Tübingen gilt aufgrund seiner Attraktivität inzwischen als „Schwarmstadt“, also einer Kommune mit deutlich positivem Wanderungssaldo. Dies lässt nicht erwarten, dass die Nachfrage nach Wohnraum kurz- bzw. mittelfristig spürbar abnimmt.


Angesichts real existierender Grenzen bei der Erschließung weiteren Baulands (sowohl im Innen- als auch im Außenbereich) kommt der Nutzung von Potentialen im Bestand eine entscheidende Bedeutung zu. Die Minimierung zukünftigen Flächenverbrauchs entspricht auch den Zielen der kommunalen Klimaschutzstrategie „Tübingen macht Blau“. Der Umfang des Einsparpotentials lässt sich anhand von Daten zur Wohnraumnutzung erahnen: So wohnten bereits im Jahr 2011 über 3000 Ein- bis Zwei-Personen-Haushalte auf einer Wohnfläche von über 120 Quadratmetern, über 500 davon sogar auf einer Wohnfläche von über 180 Quadratmetern. Es ist anzunehmen, dass in einem Großteil dieser Haushalte Senior*innen  leben. Dies legt zumindest die immer stärker werdende Nachfrage nach angemessenen Wohnangeboten für Senior*innen nahe: immer mehr ältere und älter werdende Menschen wenden sich in der Universitätsstadt an die Beauftragte für Wohnraum mit dem Wunsch, ihre derzeit ungeeigneten, weil zu großen und nicht barrierefreien Wohnungen gegen andere Wohnmöglichkeiten einzutauschen. Die abzusehende demografische Entwicklung wird diese Bedarfe noch verstärken. Dies gilt insbesondere für Quartiere, in denen in den nächsten Dekaden ein Generationenwechsel ansteht.


Exemplarisch für die Problematik steht dabei der Wohnstandort Waldhäuser-Ost: Dieser wurde in den 1960er Jahren mit ca. 2.000 Wohnungen für 6.500 Menschen geplant; heute leben dort lediglich 4.000 Menschen in der gleichen Anzahl an Wohnungen.. Diese „Unterbelegung“ der Wohnungen im Vergleich zu den Planzahlen wurde von den Bewohner*innen im Rahmen eines kürzlich angestellten Beteiligungsverfahrens bestätigt. In der im Februar 2018 durchgeführten Zukunftswerkstatt Waldhäuser-Ost wurde sowohl der Bedarf nach einer bewohnergerechten Anpassung des in die Jahre gekommenen Wohnungsbestands als auch der Wunsch nach angemessenen Umzugsmöglichkeiten für ältere Menschen geäußert.
Im zukünftigen Handlungsprogramm „Fairer Wohnen“ der Kommune, dessen Aufstellung 2017 vom Gemeinderat beschlossen wurde, ist daher ein eigenes Teilprojekt zur Nutzung der Wohnraumpotentiale im Bestand geplant. Im Mittelpunkt des Gesamtprogramms steht die bedarfsgerechte Wohnraumversorgung für alle Einkommensgruppen und Haushaltsformen. In diesem Zusammenhang soll die Entwicklung passgenauerer Wohnangebote durch Umnutzung des Bestands in Zukunft gesondert gefördert werden. Dazu gehört auch die Entwicklung von Angeboten zur Umzugsunterstützung in Verbindung mit dem Neubau von geeigneten Wohnangeboten für Senior*innen. Im Verbund mit dem laufenden kommunalen Projekt „Seniorenleben und Pflege“ sollen hier in unter anderem Kooperation mit der Altenhilfe Tübingen, dem Stadtseniorenrat und dem Landkreis Tübingen der Aufbau von gemeinschaftlichen Wohnformen und Pflege-WGs gesondert gefördert werden. Die durch Umzüge freiwerdenden Wohnungen sollen dabei nicht zu Höchstpreisen vermietet oder verkauft werden. Ihre Weiternutzung orientiert sich am Gebot einer sozialgerechten Bodennutzung.


Die Kooperation im Verbundprojekt OptiWohn ermöglicht erstmals eine umfassende Analyse der tatsächlichen Umzugsbedarfe und -wünsche. Auch für den Aufbau einer Agentur zur Umzugsunterstützung und einer Neuauflage des Programms „Wohnen mit Hilfe“ (mehr dazu auf dieser Seite) wurden im politischen Raum bereits Bedarfe geäußert. Auch hier wird die Arbeit im Verbundprojekt wichtige Unterstützung und Impulse liefern.